Mois : octobre 2019

Projet de loi de finances pour 2020 : vers la fin du « Malraux » en 2023 ?

Le projet de loi de finances initial ne comprenait aucune modification du dispositif « Malraux ».

Pourtant, le gouvernement a déposé un amendement qui a été adopté par la commission des finances de l’Assemblée nationale visant à mettre fin au dispositif à compter du 31 décembre 2023. 

UNE ATTEINTE GRAVE AU DISPOSITIF « MALRAUX », ISSUE D’UNE INITIATIVE BROUILLONNE 

Le dispositif Malraux, permet d’obtenir une réduction d’impôt, au titre des dépenses de restauration des immeubles situés dans les sites patrimoniaux remarquables (SPR), ex-secteurs sauvegardés, les quartiers anciens dégradés (QAD) et les quartiers conventionnés NPNRU. 

Le dispositif s’étale dans le temps : les dépenses, plafonnées à 400.000€ sont éligibles jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’obtention de l’autorisation d’urbanisme. 

Pourtant, le gouvernement a déposé un amendement visant à supprimer le dispositif Malraux à compter du 31 décembre 2020. 

Cet amendement, obérait nécessairement et rétroactivement les opérations de restauration en cours, a néanmoins été adopté en l’état par la commission des finances le 7 octobre 2019. 

Cependant, compte tenu des évidentes objections levées par certains, le gouvernement a de lui-même rectifié son amendement, en reportant le délai à 2023, et l’a à nouveau fait adopter par la commission des finances le 9 octobre 2019. 

Ce revirement furtif et cafouilleux traduit un manque d’évaluation des conséquences et fait douter de la qualité d’analyse qui a été faite de la question. 

Cet amendement doit désormais suivre le circuit législatif pour entrer en vigueur. 

UNE INITIATIVE EN CONTRADICTION AVEC LA POLITIQUE DU GOUVERNEMENT

Le gouvernement affiche une politique forte de redynamisation des coeurs de ville. 

Cette politique était clairement affichée dans la loi ELAN et dans la loi de finances 2018 avec la mise en place du dispositif Denormandie. 

Une instruction du gouvernement datée du 29 juillet 2019 adressée aux préfets de régions et de départements leur demandait expressément de «participer activement à la réhabilitation du bâti existant» pour endiguer le phénomène de l‘étalement urbain qui s‘accompagne « d‘une paupérisation des centres-villes, (…), voire d‘une dégradation du patrimoine bâti ».

Or, aucun autre dispositif ne peut se vanter d‘avoir à son actif des résultats aussi remarquables que la loi Malraux. Sans le dispositif Malraux de nombreux coeurs de villes auraient à ce jour perdu tout caractère et seraient en déshérence. 

La suppression du dispositif Malraux est donc en contradiction avec ces objectifs.

De manière « politique », cet amendement est présenté comme un mécanisme d‘évaluation. Dans ce cas, il paraît anormal d’avoir décidé de la fin du dispositif et non organisé un procédé d’évaluation.

CONCLUSION PROVISOIRE

Cet amendement devant suivre le circuit législatif, nous pouvons supposer qu’au cours de ce processus une analyse plus sérieuse conduise à sa suppression. 

Néanmoins, cette année pourrait être la dernière pour bénéficier du dispositif Malraux sur une période de 4 ans. La situation est d’autant plus contraignante pour les opérations réalisées en vente d’immeubles à rénover pour lesquelles le paiement des travaux ne peut se faire que conformément à l’avancement des travaux. 

Evolution du régime

Le régime « Malraux » n’était que l’application du principe fiscal de base selon lequel les déficits s’imputent sur le revenu catégoriel correspondant puis sur le revenu global au-delà.

La décision prise en 2009 d’en faire une réduction d’impôt, dispositif exceptionnel, l’a précarisé. 

Depuis, le taux de la réduction d’impôt a subi deux rabots et elle risque maintenant de disparaître.

Dans les QAD et quartiers conventionnés NPNRU la réduction d’impôt ne s’applique déjà plus qu’aux dépenses effectuées jusqu’au 31 décembre 2019.

L’engagement de l’Etat en faveur de la restauration immobilière !

L’Instruction du Gouvernement (LOGL1918090J) adressée aux Préfets le 29 juillet 2019 met à l’honneur la restauration immobilière. 

La volonté politique est claire : l’arrêt de l’étalement urbain et la restauration du patrimoine bâti. Le ministre de la transition écologique et solidaire Julien Denormandie fait partie des signataires. 

L’OBJECTIF DE ZÉRO ARTIFICIALISATION NETTE DU TERRITOIRE 

« L’instruction appelle au renforcement de la mobilisation de l’Etat local pour porter les enjeux de lutte contre l’artificialisation des sols ». 

« L’objectif de zéro artificialisation nette du territoire (…) suppose dans un premier temps d’infléchir la consommation, puis de la stopper par un usage sobre de l’espace (…) »

« La baisse du rythme de la consommation d’espace est un préalable impératif avant la mise en œuvre de l’objectif présidentiel ». 

« L’étalement urbain, lié au développement des zones pavillonnaires et à l’implantation de zones d’activités et de surfaces commerciales à la périphéries des métropoles et des agglomérations, emporte des contraintes économiques, sociales et environnementales pour les collectivités et l’ensemble de la population. »

[Extraits de l’instruction]

LA RESTAURATION DU PATRIMOINE BÂTI

« Il est essentiel de promouvoir des projets urbains qui délaissent une logique d’offre foncière au profit d’une vision politique et d’un projet de territoire raisonné. » La démarche « éviter, réduire, compenser » s’intègre au projet. 

Les Préfets sont invités à « encourager les projets ou les démarches visant la réhabilitation, la renaturation ou la désartificilisation de zones anthropisées ».

[Extraits de l’instruction]

L’instruction du gouvernement aux Préfets est claire : participer activement à la réhabilitation du bâti existant, lutter fermement contre les logements vacants et promouvoir le dispositif Denormandie. 

Une politique forte du renouveau des villes sur elles-mêmes est mise en place puisque le dispositif Denormandie n’a vocation à s’appliquer qu’à la restauration du patrimoine bâti tout comme le dispositif Malraux, dont la suppression est étonnement envisagée par le projet de loi de finances (voir bulletin). 

Les dispositifs Pinel appliqué à l’ancien et déficit foncier constituent également des outils en phase avec  la volonté gouvernementale. 

La redynamisation des centres villes passe par la conservation et la restauration du bâti existant dans le respect de son identité originelle.

L’AVENIR EST À L’ANCIEN !

Régime de la TVA sur la marge sur les terrains à bâtir : les juridictions du fond renvoient l’administation fiscale dans les cordes !

Comme rappelé dans notre précédent bulletin sur le sujet (cf. Bulletin du 21/07/2016), l’administration fiscale a adopté une position qui ajoute à la loi pour restreindre l’application du régime de la TVA sur la marge tel que prévu par l’article 268 du CGI.

Pourtant, les juridictions du fond sont venues rappeler que l’application de la TVA sur la marge aux livraisons d’immeubles anciens bâtis et terrains à bâtir (« TAB ») est conditionnée au seul fait que l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la TVA. Pour les actes passés avec TVA sur le prix total une réclamation peut être envisagée.

RAPPEL DU CONTEXTE

La loi

Les règles applicables: 

• Les immeubles anciens bâtis (+ de 5 ans) sont en principe exonérés de TVA (art. 261 5-1° du CGI) ) sauf option (art. 260 5e bis du CGI);
• Les terrains à bâtir vendu par un assujetti (ex. : marchand de biens) sont en principe assujettis à la TVA sur le prix total (art. 257-I-2. du CGI).

Mais dans ces deux hypothèses, il est possible d’opter pour la TVA sur la marge (art. 268 du CGI).

Cet article prévoit toutefois que ce régime n’est applicable que lorsque l’acquisition initiale par le cédant n’a pas ouvert de droit à déduction (ex. : en cas d’acquisition auprès d’un particulier non assujetti ou d’acquisition exonérée). 

La base d’imposition à la TVA est égale à la différence entre le prix de revente et le prix d’achat.

La position de l’administration fiscale

La doctrine administrative considère que l’application du régime de la TVA sur marge serait également subordonnée à une condition d’identité entre le bien acquis et revendu.

Aux termes de quatre réponses ministérielles datant de 2016, l’administration précise que le régime de faveur ne peut s’appliquer que si les immeubles anciens bâtis et les « TAB » n’ont pas subi de changement quant à leur qualification juridique et leurs caractéristiques physiques entre l’achat et la revente.

Tel n’est pas le cas, selon elle, dans le cas d’un lot revendu comme « TAB » acquis comme terrain d’assiette d’un immeuble bâti ou en cas de division parcellaire intervenue entre l’achat et la revente entraînant de tels changements (ex. : modification des surfaces vendues).

Cette position a été assouplie récemment (cf. encadré) mais ajoute toujours à la loi.

REMISE EN CAUSE DE LA POSITION DE L’ADMINISTRATION

Désaveu de la doctrine fiscale par les juridictions du fond

L’administration a été désavouée par les juridictions du fond :

• La CAA de Lyon a jugé, les 20 décembre 2018, 7 mai, 25 juin et 27 août 2019, que « la circonstance que les caractéristiques physiques et la qualification juridique du bien ont été modifiées avant la cession est sans incidence sur l’application du régime de la TVA sur marge » ;
• La CAA de Marseille dans un arrêt du 12 avril 2019 a également précisé qu’ « il ne résulte pas de dispositions précédemment citées (art. 268 du CGI), qui sont claires, que cette division ferait obstacle à l’application de ce régime (TVA sur la marge) ou que celle-ci serait réservée, en cas de revente de TAB aux achats de biens constitués exclusivement de tels terrains ».

Que faire suite à ce désaveu ?

La CAA de Lyon a pris soin de rappeler dans ses quatre arrêts que la doctrine administrative « ne saurait légalement fonder une imposition ».
En attendant la validation du Conseil d’Etat, les professionnels de l’immobilier, qui réalisent des cessions de « TAB » issus de divisions d’ensembles immobiliers peuvent poursuivre leurs opérations en appliquant le régime de la TVA sur la marge.

En cas de rectifications pour défaut d’identité juridique entre le bien acquis et le bien revendu (terrain d’assiette revendu comme « TAB »), les professionnels peuvent contester la position de l’administration pour doctrine illégale, en ce que celle-ci rajoute à la loi (sur ce point, voir nos précédents bulletins : ici et ici).

Une demande de restitution de la TVA acquittée à tort sur le prix total peut également être envisagée dans le délai général de réclamation (31/12 N+2).Une telle réclamation devrait être soumise à un acte rectificatif.

Assouplissement (partiel !) de la position de l’administration

Par une réponse ministérielle du 17 mai 2018, le gouvernement est revenu partiellement sur sa doctrine fiscale, précisant que « il est admis, y compris pour les opérations en cours, dans le cas de l’acquisition d’un terrain ou d’un immeuble répondant aux conditions de l’article 268 du CGI qui n’a pas ouvert droit à déduction par un lotisseur ou un aménageur qui procède ensuite à sa division en vue de la revente en plusieurs lots, que ces ventes puissent bénéficier du régime de la marge dès lors que seule la condition d’identité juridique est respectée ».

Désormais, le régime de la TVA sur la marge s’applique même si les caractéristiques physiques du bien sont modifiées (notamment par division parcellaire) entre son acquisition et sa cession.

Concrètement, cela signifie qu’un « TAB » acquis en tant que tel et revendu en plusieurs « TAB » après division serait éligible à la TVA sur marge. En revanche, un terrain d’assiette revendu comme TAB ne le serait pas.
RM Vogel, 17 mai 2018, n°04171

Cette position vient d’être confirmée dans une nouvelle réponse ministérielle.
RM Falorni, 24 septembre 2019, n°1835

L’amendement de suppression du dispositif fiscal Malraux est retiré !

LE CAFOUILLAGE

Le rapporteur général de la Commission des finances de l’Assemblée nationale avait fait voter (cf. notre bulletin), en commission, un amendement de suppression du dispositif fiscal de la loi Malraux pour toutes les dépenses réalisées après 2020.

C’était une atteinte rétroactive inouïe à la sécurité juridique des contribuables qui avaient fait confiance à la loi et s’étaient engagés depuis 2017 jusqu’à ce jour, sur les quatre années prévues par le dispositif fiscal.

Probablement alerté de la gravité de ce qu’il avait fait voter le rapporteur général (LREM) a fait adopter un nouvel amendement reportant la date de fin à 2023. Cela permettait au moins de finir les opérations engagées mais mettait fin à toute nouvelle opération dès 2020.

Les réactions aux conséquences désastreuses de cette atteinte à un dispositif d’intérêt général n’ont heureusement pas manqué.

LE RETRAIT

Le retrait espéré est arrivé très vite : en séance publique à l’Assemblée nationale, le 18 octobre dernier, le rapporteur général a, lui-même, retiré l’amendement qu’il avait fait adopter (deux fois) précédemment. C’est une bonne nouvelle. Dont acte.

UN DÉVOIEMENT DU RÔLE DE LA LOI

Cet amendement s’inscrit dans la continuité de l’article 7 du PLF qui prévoit de « limiter dans le temps des dépenses fiscales (pour) rendre effective l’exigence d’évaluation ». Autrement dit, comme l’avoue le rapporteur général, il s’agissait d’« une sorte de provocation pédagogique ».  

Pourquoi ne pas avoir organisé le processus d’évaluation plutôt que passer par ce raisonnement spécieux ?

Sur la forme, c’est une atteinte au respect dû à la loi que de l’instrumentaliser de cette manière.

SUR LA QUESTION DE FOND

Le rapporteur général a déclaré qu’il s’agissait « d’un trou noir fiscal », « nous ne connaissons ni le nombre de bénéficiaires, ni le montant et dont je présume qu’ils peuvent être extrêmement importants ». Pourquoi une telle déclaration alors que l’administration dispose de toutes ces informations qui sont portées sur les déclarations fiscales et les avis d’imposition ? Pourquoi ne pas solliciter l’administration plutôt que d’en reporter la responsabilité sur le contribuable ?

(Vidéo du débat de 03h03’’10 à 03h08’’33).

Cela dit, il ressort de rapports établis ces dernières années que ce dispositif fiscal ne coûterait que quelques dizaines de millions d’euros. Une dépense très modeste au regard des bénéfices évoqués et, de plus, largement compensée par les recettes en TVA, droits d’enregistrement, impôts des entreprises et cotisations sociales versées pour les salariés.

ACTUALITÉ DE LA LOI MALRAUX

Comme évoqué dans un précédent bulletin, la loi Malraux est plus que jamais d’actualité.

Elle contribue efficacement aux objectifs de la loi ELAN, rappelés dans une récente instruction du gouvernement du 29 juillet dernier qui rappelle la nécessité de lutter contre l’étalement urbain, de travailler à la restauration et à la redynamisation des centres villes, à la préservation du patrimoine et à tout ce qui fait l’originalité et l’attractivité de nos centres anciens.

Elle est également en accord avec les Opérations de Revitalisation de Territoire (« ORT ») dispositif voté par le Parlement qui permet de lutter contre la dévitalisation des centres villes ainsi qu’avec le dispositif Denormandie qui vise la restauration du patrimoine bâti.

Les bénéfices exceptionnels de la loi Malraux

Les centres historiques qui bénéficient de la loi Malraux lorsqu’elle peut s’appuyer sur son volet fiscal témoignent pour elle.

Que ce soit d’un point de vue patrimonial ; du cadre de vie ; des centres villes ; du logement ; etc. la loi Malraux n’a plus rien a prouver.

Mais à cela, il faut ajouter le maintien et le développement d’un tissu économique d’entreprises. Faut-il ajouter qu’il s’agit d’emplois généralement qualifiés, non délocalisables, et nécessitant des savoir-faire pérennes ?

Cet avantage fiscal qui n’est qu’une contrepartie au surcoût des travaux « Malraux » supporté par des particuliers, au bénéfice de l’intérêt général, est donc un levier indispensable procurant d’importants bénéfices pour la collectivité.

Le nécessité de règles pérennes

Cette manière d’instrumentaliser la loi n’est pas sans graves conséquences.

Programmer à court terme la fin d’un tel dispositif, simplement pour obtenir des informations entre les mains de l’administration, c’est :

-jouer inconsidérément avec l’avenir des entreprises et des emplois ;

-casser un outil industriel et des savoir-faire qui nécessitent du temps, de la formation et de l’investissement.

Loi « Énergie climat » : un nouveau pas vers la transition énergétique et la réduction des émissions de gaz à effet de serre

Présenté en février dernier par le gouvernement et déposé le 30 avril 2019 devant l’Assemblée nationale, le projet de loi « Énergie climat » avait d’abord été critiqué pour sa brièveté. Copieusement amendé par les parlementaires, ce projet de loi a été adopté le 11 septembre par l’Assemblée Nationale et le 26 septembre 2019 par le Sénat. Il fait aujourd’hui l’objet d’une saisine du Conseil constitutionnel.

Pour répondre à l’urgence écologique et climatique, la loi décline les nouveaux objectifs de la France : neutralité carbone à l’horizon 2050, réduction de la consommation énergétique primaire des énergies fossiles de 40 % et augmentation de la part des énergies renouvelables à 33 % au moins de la consommation finale brute d’énergie en 2030.

I. Mesures pour le développement des énergies renouvelables (EnR)

Stimuler et faciliter la production d’EnR

Le texte prévoit tout d’abord l’intervention d’une « loi quinquennale » qui fixera, avant le 1er juillet 2023, puis tous les 5 ans, les objectifs et priorités en matière d’action de la politique énergétique nationale.

Objectifs en matière de réduction de la consommation énergétique finale, de diversification du mix énergétique, développement des énergies renouvelables pour l’électricité, la chaleur, le carburant et le gaz, objectifs de rénovation énergétique dans le secteur du bâtiment.

Article 2 du texte

En matière d’évaluation environnementale (1), le texte opère une séparation entre l’autorité chargée de déterminer si un projet est soumis à évaluation environnementale après examen au cas par cas, et l’autorité chargée de formuler un avis sur l’évaluation environnementale.

Article 31 du texte

Le projet de loi prévoit également des obligations d’intégration de dispositifs de production d’EnR (notamment des panneaux solaires) ou de végétalisation, pour les futures surfaces commerciales, hangars, entrepôts, parkings.

Article 47 du texte

La transposition des directives européennes

Le texte prévoit la transposition (2) des directives du 4e paquet « Une énergie propre pour tous les Européens » et l’adoption, par voie d’ordonnance, des mesures rendues nécessaires par les règlements de ce Paquet :

•Directive « énergie renouvelable »,

•Directive « efficacité énergétique »,

•Directive « performance énergétique des bâtiments »

•Directive « électricité »

•Règlement « gouvernance de l’Union de l’énergie »

•Règlement « électricité » 

•Règlement « préparations aux risques dans le secteur de l’électricité »

Si le projet de loi a initié la transposition s’agissant des communautés d’énergie renouvelable et de l’autoconsommation collective, des mesures stratégiques restent à transposer, telles que notamment :

-définir les règles sur la propriété des actifs de stockage par les gestionnaires de réseau ;

-préciser le périmètre des missions des gestionnaires de réseaux ;

-consolider la définition de la part d’EnR ou de récupération des réseaux de chaleur et de froid ;

-définir les critères de durabilité de la biomasse.

II. Mesures pour la limitation des émissions de gaz a effet de serre (GES)

La création d’un Haut conseil pour le climat

La loi crée un Haut Conseil pour le climat (HCC). Organisme indépendant placé auprès du Premier ministre, il sera composé de 12 membres et d’un président choisis pour leur expertise scientifique, technique ou économique.

Afin de suivre et d’évaluer l’action gouvernementale en matière de lutte contre les émissions de GES, le Haut Conseil pour le climat rendra un rapport annuel portant notamment sur :

-le respect de la trajectoire de baisse des GES ;

-la mise en œuvre et l’efficacité des politiques de lutte contre les GES et d’adaptation au changement climatique ;

-l’impact socio-économique de ces politiques.

Saisi par le gouvernement, le Président de l’Assemblée Nationale, du Sénat ou du CESE, ou par auto-saisine, le HCC pourra rendre des avis sur les projets de loi ou questions relatives à son domaine d’expertise.

Article 10 du texte

 

Habitation : fin des« passoires thermiques »

Quelques précisions

Le Conseil constitutionnel a été saisi du projet par soixante sénateurs le 10 octobre 2019.

1 Cf. articles L. 122-1, L. 122-4 et L. 122-7 du code de l’environnement sur les évaluations environnementales conduites dans le cadre d’un projet, plan ou programme.

2 Le délai de transposition est de 6 à 12 mois.

3 Le secteur de l’habitation représente 25 % de la consom-mation énergétique de la France.